Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu Hale Geldi? (Detaylı Anlatım)

Türk hukuk sisteminde 1 Eylül 2023 tarihi, kira uyuşmazlıklarının çözümünde önemli bir dönüm noktası oldu. Bu tarihten itibaren, belirli kira uyuşmazlıkları için dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak zorunlu hale geldi. Bu durum, hem kiracılar hem de ev sahipleri için hukuki süreçleri daha erişilebilir, hızlı ve uzlaşmacı bir hale getirmeyi amaçlıyor.

Peki, tam olarak hangi kira uyuşmazlıkları bu zorunluluk kapsamına giriyor? İşte detaylı açıklamalar:

1. Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlanması Davaları - Kira Uyuşmazlıkları Arabuluculuk

Bu madde, kira sözleşmelerindeki bedelin güncellenmesiyle ilgili anlaşmazlıkları kapsar.

• Kira Bedelinin Tespiti Davaları: Kira sözleşmelerinde yıllık artış oranları belirlenmiş olsa da, özellikle beş yılı aşan kira sözleşmelerinde veya tarafların güncel kira bedeli üzerinde anlaşamadığı durumlarda, kiracının ya da ev sahibinin kiranın piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep etmesi gerekebilir. İşte bu "kira bedelinin tespiti davası" açılmadan önce, tarafların zorunlu olarak bir arabulucuya başvurması gerekiyor.

  • Örnek: Beş yıldır aynı evde oturan kiracı ile ev sahibi arasında, kiranın güncel piyasa değerine yükseltilmesi konusunda anlaşmazlık yaşanması. Ev sahibinin doğrudan dava açmadan önce arabulucuya başvurması şarttır.

• Kira Bedelinin Uyarlanması Davaları: Beklenmedik ve olağanüstü koşulların (örneğin, yüksek enflasyon, büyük ekonomik dalgalanmalar gibi) ortaya çıkması durumunda, kira sözleşmesindeki bedelin mevcut şartlara göre yeniden düzenlenmesi talebiyle açılan "kira bedelinin uyarlanması davası" da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

  • Örnek: Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra ülkenin ekonomik koşullarında öngörülemeyen ve aşırı bir değişiklik olması nedeniyle mevcut kiranın taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi.

2. Tahliye Davaları

Ev sahibinin kiracıyı belirli koşullar altında tahliye etme talebiyle açtığı davalar, kira hukukunun en sık karşılaşılan uyuşmazlıklarındandır. "Tahliye davası" adıyla bilinen bu süreçler de artık arabuluculuk şartına tabidir. Tahliye davaları genellikle şu sebeplere dayanabilir:

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası, dedesi, ninesi) veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talebi.

• Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiğinde.

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması.

• Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye: Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermesi ve bu taahhüde uymaması.

• Kira Süresinin Bitimi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimiyle tahliye (ancak bu genellikle Yargıtay içtihatlarıyla farklılaşabilir, yine de arabuluculuk kapsamındadır).

• Kira Borcunu Ödememe Nedeniyle Tahliye: Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi veya eksik ödemesi.

3. Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak ve Tazminat Davaları

Kira ilişkisinden doğan finansal talepler de zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu durum, ödenmeyen kiralar, gecikme tazminatları veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle ortaya çıkan zararlar gibi konuları içerir.

• Örnek: Kiracının birkaç aydır kirasını ödememesi nedeniyle ev sahibinin biriken kira borcunu talep etmesi veya kiracının kiralananda verdiği bir zararın tazminatını istemesi.

4. Kiracının Depozito İadesi Talepleri

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, kiracı tarafından ödenen depozitonun iadesi konusunda sıkça anlaşmazlıklar yaşanabilir. Ev sahibi, kiralananda oluşan hasarlar veya ödenmeyen borçlar nedeniyle depozitonun bir kısmını veya tamamını kesme hakkına sahip olduğunu iddia edebilir. Bu tür anlaşmazlıklar da artık zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir.

• Örnek: Kiracı evi boşalttıktan sonra, ev sahibi evin boyasında veya eşyalarında hasar olduğunu iddia ederek depozitoyu iade etmemesi.

5. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) ve Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Bu iki kategori, doğrudan kira sözleşmesi kaynaklı olmasa da, gayrimenkul mülkiyeti ve kullanımıyla ilgili sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar olup, Eylül 2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır:

• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Birden fazla kişinin malik olduğu bir taşınmazın, ortaklar arasında paylaştırılması veya satılarak bedelinin paylaştırılmasına ilişkin davalar.

• Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar: Apartman veya sitelerde ortak giderlerin ödenmemesi, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılık gibi konulardan doğan anlaşmazlıklar.

6. Komşu Hakkından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Komşular arasında gürültü, koku, ortak alan kullanımı gibi sebeplerden doğan ve genellikle Türk Medeni Kanunu'nun komşu hakkı düzenlemelerine giren uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Önemli İpuçları

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecine girmeden veya süreç sırasında dikkat etmeniz gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır:

Ev Sahipleri İçin İpuçları:

• Sözleşmeyi Güncel Tutun: Kira sözleşmelerinizi güncel yasalara ve ihtiyaçlarınıza uygun olarak düzenli aralıklarla gözden geçirin. Özellikle tahliye taahhütnamesi gibi belgelerin geçerliliği için doğru tarihlerle ve eksiksiz hazırlanmış olması kritik öneme sahiptir.

• Kayıt Tutun: Kiraların düzenli ödenip ödenmediği, yapılan ihtarname ve bildirimlerin tarihleri, kiralanandaki olası hasarların fotoğraflı veya videolu kayıtları gibi tüm yazışma ve belgeleri titizlikle saklayın. Bu belgeler, arabuluculuk sürecinde elinizi güçlendirecektir.

• İyi Niyetli Olun: Arabuluculuk süreci, uzlaşma odaklıdır. Aşırı taleplerden kaçınarak, kiracınızla yapıcı bir diyalog kurmaya özen gösterin. Esneklik, genellikle daha hızlı ve tatmin edici bir sonuca ulaşmanızı sağlar.

• Profesyonel Destek Alın: Sürece başlamadan önce veya süreç sırasında bir avukattan hukuki danışmanlık almak, haklarınızı tam olarak öğrenmenizi ve stratejinizi doğru belirlemenizi sağlar. Özellikle kira tespiti veya tahliye gibi konularda yasalara uygun hareket etmek çok önemlidir.

Ev Sahibi ve Kiracı

Kiracılar İçin İpuçları:

• Sözleşmenizi Okuyun ve Saklayın: Kira sözleşmenizin tüm maddelerini dikkatlice okuyun ve bir kopyasını güvenli bir yerde saklayın. Özellikle kira artış oranları, depozito şartları, tahliye koşulları gibi maddeleri iyi anlamanız önemlidir.

• Kira Ödemelerini Belgeleyin: Kira ödemelerinizi banka üzerinden yaparak dekontlarını veya havale bilgilerini düzenli olarak saklayın. Bu, olası bir ödeme anlaşmazlığında kanıt niteliği taşır.

• Hasar Tespiti Yapın: Kiralanana taşınırken veya taşınmadan önce, evin mevcut durumunun fotoğraf veya video ile kaydını tutun. Bu, depozito iadesi konusunda yaşanabilecek anlaşmazlıklarda size yardımcı olacaktır.

• Yazılı İletişimi Tercih Edin: Ev sahibi ile olan önemli yazışmalarınızı (tadilat talepleri, şikayetler, ihtarname cevapları vb.) e-posta, iadeli taahhütlü mektup gibi yazılı ve ispat edilebilir yollarla yapmaya özen gösterin.

• Haklarınızı Bilin: Kira kanunları ve güncel mevzuat hakkında bilgi sahibi olun. Haklarınızı bilmeniz, arabuluculuk sürecinde daha güçlü bir konumda olmanızı sağlar. Bir avukattan hukuki danışmanlık almak, bu konuda size yol gösterecektir.

Bu detaylar, hem ev sahipleri hem de kiracılar için, kira ilişkilerinden kaynaklanan olası anlaşmazlıklarda hangi adımları atmaları gerektiğini daha net anlamalarına yardımcı olacaktır. Unutmayın, bu konularda herhangi bir dava açmadan önce bir arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluktur. Bu süreçte bir hukuk profesyonelinden destek almak, hak kayıplarının önüne geçmek ve en doğru çözüme ulaşmak için büyük önem taşır.